Kiralık Daire Sıkıntısı Kapıda! Şenay Araç'tan Kentsel Dönüşümün Arkasındaki Sırları Öğrenin

İstanbul'daki kentsel dönüşüm hızla devam ederken, bu süreçte fırsatçılar emlak piyasasını karıştırmaya başladı. İnternet ilanlarının yasaklandığı ve "kentselci misiniz?" sorusunun önemli bir eleme kriteri haline geldiği kentte, kiralık daire arayanlar için ciddi bir kriz ortaya çıktı.

Özellikle kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaştığı Bakırköy, Kadıköy ve Beşiktaş gibi ilçelerde, kiralık ev bulmak adeta imkânsız hale geldi. Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş’a bu ilçelerdeki kiralık konut sıkıntısını ve mülk sahiplerinin "kentselci kiracı" tercihinin nedenlerini anlattı.

İstanbul’daki kiralık konut krizinin boyutu nedir? Sizce bu durumun nedenleri nelerdir?

Şenay Araç: İstanbul’da kentsel dönüşüm hızla devam ederken, kiralık konut piyasasında eşine az rastlanan bir kriz ortaya çıktı. Özellikle dönüşüm projelerinin yoğunlaştığı bölgelerde, kiralık daireler karaborsa durumuna düştü. Avrupa yakasında Bakırköy, Bahçelievler, Zeytinburnu, Bağcılar, Beşiktaş, Florya ve Yeşilyurt; Anadolu yakasında ise Kadıköy ve Bağdat Caddesi çevresinde kiralık ev bulmak artık neredeyse imkânsız.

Araştırmalardan elde edilen dikkat çekici verilere göre bu bölgelerdeki kira bedelleri son birkaç ayda %5 ile %10 arasında aniden yükseldi. Ancak bu krizin derinliği yüksek fiyatlarla sınırlı değil; yeterli bütçeye sahip olsanız bile, koyulan kriterlere uymuyorsanız kiralık ev bulmanız imkânsız hale geliyor.

"ASLA İNTERNETE İLAN GİRİLMESİN!"

İlan sitelerindeki 'dijital ayak izinden' kaçınma eğilimi ne boyutta? Bu uygulamanın arkasındaki nedenler nelerdir?

Şenay Araç: Emlak sektöründeki en büyük değişiklik, klasik ilan yöntemlerinin terk edilerek, mülk sahiplerinin emlakçılara verdikleri emir oldu. Artık mülk sahipleri, gayrimenkullerini emlakçılara devrederken kesin bir ifade kullanıyor: "Asla internete ilan girilmeyecek!"

Bu gizlilik kararının arkasında, mülk sahiplerinin iki temel stratejisi bulunuyor. İlk olarak belirlenen yüksek kira bedellerinin dijital ortamlara girmesini, böylece resmi kayıt oluşturmasını istemiyorlar. İkinci olarak, ilana çıkan bir daireye gelen yüzlerce telefonla uğraşmaktansa, süreci arkadan yürütmeyi tercih ediyorlar. Bu durum, kiralık konut piyasasını ilan sitelerinden uzaklaştırarak, yerel mahallerdeki ağızdan ağıza yayılma ve bireysel araştırmalara zorunlu kılıyor.

"Telefonu açan emlakçı, bütçenizi sormadan önce 'Evini dönüşüme verenlerden misiniz?' diye soruyor. Eğer normal bir vatandaşsanız, hemen eleniyorsunuz."

EMLAKÇILARDAN YENİ PROFİL SORGUSU: "KENTSELCİ MİSİNİZ?"

Mülk sahiplerinin kiracı profilinde başlattığı 'sosyal önceliklendirme' uygulaması neden ortaya çıktı?

Şenay Araç: Şu sıralar bahse konu olan kritik bölgelerde kiralık ev arayan vatandaşlar, emlak ofislerine girdiklerinde veya telefonla ulaştıklarında alışık olmadıkları bir soruyla karşılaşabiliyorlar: "Kentselci misiniz yoksa normal daire mi arıyorsunuz?"

Mülk sahipleri arasında yeni bir trend olan bu yaklaşım, evini kentsel dönüşüme vermiş olan ve projeleri bitene kadar geçici barınma arayışında olan bireyleri öncelikli hale getiriyor. Diğer kiracı adayları ise bu yeni öncelik sıralamasında tamamen eleniyor.

Neden kentselci kiracılar tercih edilmektedir?

Şenay Araç: Mülk sahiplerinin genellikle kentsel dönüşüme girmiş aileleri tercih etmesinin nedenleri arasında "tahliye garantisi" ve "kira güncelleme" stratejisi yatıyor. Çünkü:

Tahliye Süresi Garantisi: Kentsel dönüşüme giren mülklerin inşaat süreleri genellikle 18 ile 24 ay arasında değişiyor. Mülk sahipleri, kentselci kiracıların en geç iki yıl içinde yeni evlerine taşınacaklarını gayet iyi biliyorlar.

10 Yıllık Kısıtlamadan Muaf Olma: Normal bir kiracı, evine girdiğinde yasal haklara sahip oluyor ve uzun süre evden çıkması zorlaşıyor. Ancak kentselci kiracı sözleşme gereği iki yıl sonra evden çıkınca, ev sahibi kirayı güncel piyasa fiyatına, çok daha yüksek bir tutardan yeni bir kiracıya verme şansına sahip oluyor.

Ev arayan herkes için kapılar kapandı mı? Kiralık konut piyasasında 'yeni öncelik' krizi nasıl derinleşiyor?

Şenay Araç: Kentsel dönüşümün sosyal ve ekonomik boyutları, ciddi bir ayrışma ve barınma krizi ortaya çıkarıyor. Evlilik, iş değişikliği veya tayin gibi sebeplerle İstanbul’un merkez ilçelerinde kiralık konut arayan normal vatandaşlar için piyasa tamamen tıkanmış durumda. Uzmanlar, kentsel dönüşüm konutları tamamlanıp teslim edilene kadar bu yer altı kiralama modelinin artarak devam edeceğini tahmin ediyor.