Ev Almayı Düşünenler İçin Kritik Uyarı! Konut Piyasasında Yeni Dalga Geliyor!
Türkiye'nin konut pazarında yeni bir canlılık yaşanması bekleniyor. Faiz oranlarının düşmesiyle konut talebinin yeniden canlanması öngörülürken, uzmanlar özellikle eylül ayından itibaren hem satışların hem de fiyatların yeni bir evreye geçeceği konusunda uyarılarda bulunuyor.
Uzmanlar, kredi maliyetlerindeki muhtemel düşüşlerin ertelenmiş konut talebini yeniden tetikleyeceğini, bunun da özellikle yıl sonu olması beklenen çeyrekte fiyatlar üzerinde yukarı yönde bir baskı yaratabileceğini ifade ediyor.
Ayrıca konut ilanlarındaki çoğu zaman gerçeği yansıtmayan fiyatlar, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile daha fazla denetleniyor. Büyükşehirlerde artan fiyatlar ise yatırımcıları İstanbul'un çevresindeki alternatif bölgelere yönlendirmekte.
Gayrimenkul uzmanı Şenay Araç, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er'e özel değerlendirmelerinde mevcut dönemin özellikle ev sahibi olmak isteyenler için önemli fırsatlar sunduğunu belirtti. Araç, eylül ayından itibaren konut satışlarının hız kazanabileceğini, artan talebin fiyatlar üzerinde yükseliş baskısı yaratabileceğini ifade etti.
Konut ilanlarında gerçekçi olmayan yüksek fiyatlar konusunda vatandaşları uyaran Araç, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nin fiyat manipülasyonlarının engellenmesinde önemli bir rol oynadığını vurguladı.
İstanbul'daki artan konut fiyatlarına da dikkat çeken Araç, daha erişilebilir fiyatlarla ev sahibi olmak isteyenler için Silivri, Şile, Çatalca ve Beylikdüzü gibi İstanbul'un çevresindeki alternatif ilçeleri önerdi.
KONUT SATIŞLARINDA YENİ DÖNEMİN KAPISI ARALANIYOR
Bugün ev almanın zamanı mı? Önümüzdeki 12 ay içinde piyasa hakkında hangi öngörüleriniz var? Faizlerde beklenen düşüş, konut fiyatlarında yeni bir artış dalgası yaratacak mı?
''Konut piyasası yılın ilk beş ayında durgundu. Savaşın etkileri, iki bayram ve uzun resmi tatiller nedeniyle bir önceki yıla göre satışlarda azalma yaşandı. Ancak, haziran ayında bu düşüş yeniden artışa geçti. Temmuz ve ağustos ayları tatil dönemi olarak daha sakin geçebilir. Eylül ayından itibaren konut satışlarının tekrar artacağını düşünüyorum. Özellikle altın fiyatlarındaki dalgalanmalar, konut satın alma kararlarını etkileyen önemli unsurlar arasında. Bugün özellikle ikinci el konut fiyatları enflasyon oranlarının oldukça altında kalıyor. Piyasada birçok seçenek mevcut. Kira ödeyen ve imkanı olan alıcılar için bu, ev almak için uygun bir dönem'' dedi.
''DENEYİMLİ ANCAK KONTROLLÜ BİR DÖNEM OLACAK''
''Yeni konut projeleri açısından baktığımızda, inşaat malzemelerindeki fiyat artışlarının henüz tüm konut fiyatlarına yansıyacağını düşünmüyorum. İnşaat firmaları, kendi içlerinde kampanyalar düzenleyerek satış yapıyor; yüzde 25-30 peşinat ve uzun vadeli taksit imkânları sunarak alıcılara cazip fırsatlar sağlıyor. Gelecek dönemde faizlerin düştüğünü görmek muhtemel. Faizlerin azalması, konut edinimini kolaylaştırabilir. Ancak talebin artması, konut fiyatlarını yukarı yönlü etkileyebilir. Burada Ticaret Bakanlığı'nın denetimleri büyük bir öneme sahip. Bakanlık, fiyat manipülasyonu yapanları dikkatli bir şekilde takip ediyor. Bu denetimler, kontrolsüz fiyat artışlarının önüne geçebilir. Ayrıca, piyasada evlerini satmak için faizlerin düşmesini bekleyen mülk sahipleri de var. Faiz oranları düştüğünde, hem alıcı talebi hem de satılık konut arzı artabilir. Dolayısıyla, önümüzdeki 12 ay boyunca hareketli ama daha kontrollü bir konut piyasası bekliyorum.''
KONUT FİYATLARINDA BALON RİSKİ VAR MI?
Konut piyasasında mevcut durumda bir fiyat balonundan bahsedilebilir mi? Son verilere nasıl yaklaşmalıyız? Balon riskini artıracak en önemli etkenler nelerdir?
''Covid sürecinden sonra konut sektörü büyük bir değişim yaşadı. Bana göre, piyasada hâlâ yüksek fiyatlı ilanlar mevcut. Eğer bir ev uzun bir süre satılmıyorsa, genellikle mülk sahibinin beklentileri gerçeği yansıtmıyor demektir. Geçmiş yıllarda fiyat manipülasyonları daha yaygındı, ama günümüzde piyasa daha kontrollü işliyor. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilanların ve yetkilendirmelerin takibini kolaylaştırdı. Tapu satış rakamları, bankalar ve IBAN üzerinden yapılan ödemeler, gayrimenkullerin nasıl ve ne bedelle satıldığını daha görünür hale getiriyor. Bu durum, kayıtdışılık ve gerçek dışı fiyatların önlenmesi açısından kritik önem taşıyor. Emlak sektöründe manipülasyon yapmak oldukça kolaydır. Örneğin, bir sitedeki bir mülk sahibi dairesi için 5 milyon lira talep ettiğinde, diğer bir mülk sahibi kendi dairesinin daha iyi olduğunu iddia ederek 5,5 milyon lira istemekteydi. Ardından üçüncü bir mülk sahibi daha yüksek bir fiyat belirliyordu. Bu şekilde birbirini tetikleyen fiyat artışları oluşuyordu. Bu durum, konut fiyatlarının yükselmesine ve satışların azalmasına neden oluyordu. Çünkü ilan fiyatları ile gerçek satış fiyatları arasında büyük bir fark oluşuyordu.
DOĞRU DEĞER ÜZERİNE DOĞRU GAYRİMENKUL SEÇİMİ
''Balon riskini artıracak en önemli etkenler arasında; faizlerin hızlı düşüşü, talep patlaması, gerçekçi olmayan ilan fiyatları ve mülk sahiplerinin birbirlerini örnek alarak fiyatları artırması sayılabilir. Bu nedenle alıcıların iyi bir araştırma yapması, alternatifleri kıyaslaması ve doğru değere uygun gayrimenkulü tercih etmesi son derece önemlidir. İlan fiyatları her zaman gayrimenkulün gerçek değerini ifade etmez.''
İLK KEZ EV SAHİBİ OLACAKLARA ÖNERİLER
İlk defa ev sahibi olmak isteyenler için bugün hangi tavsiyeleriniz var? Yatırım açısından 1+1, 2+1, sıfır mı yoksa ikinci el konut mu tercih edilmeli?
''İlk kez ev sahibi olmayı hedefleyenler öncelikle bütçelerini titizlikle belirlemelidir. Konutun oturum amacıyla mı yoksa yatırım amaçlı mı alınacağına karar vermek gerekir. Çünkü bu tercih, alınacak konutun lokasyonunu, büyüklüğünü ve kalitesini etkileyen önemli bir unsurdur. Her alıcı, kendi bütçesine uygun bir seçim yapmalıdır. Bütçeyi aşan ve ödeme zorluğu yaratabilecek bir konut yerine daha ulaşılabilir ve uygun fiyatlı bir konut tercih edilmelidir. İlginç bulunan evler yerinde ve yakından incelenmelidir; yalnızca fotoğraflara veya ilan açıklamalarına dayanarak karar verilmemelidir. Binanın tüm detayları, örneğin deprem riski, yaşı, zemin durumu, konum ve toplu ulaşım olanakları araştırılmalıdır. Binada kimlerin yaşadığı, yönetim durumu ve aidat miktarları da öğrenilmelidir. En alt kat ve en üst kat daireler için daha fazla dikkat gerekmektedir. En alttaki dairelerde su ve ısıtma sorunları, üst kattaki dairelerde ise çatı ve su geçişi sorunları yaşanabilmektedir. Konut alımı tamamen kişinin bütçesi, ihtiyaçları ve tercihleriyle bağlantılıdır. Yatırım açısından 1+1 daireler hızlı kiralanıyor, uzun süre boş kalmıyor ve kira getirisi yüksek olabiliyor. bazı 1+1 dairelerin amortisman süresi 12-13 yıla kadar inebiliyor. İkinci el 2+1 daireler ise hem aile kullanımına hem de kira için mantıklı bir seçim olarak değerlendiriliyor. Özellikle deprem riski düşük, dayanıklı ve iyi konumda olan ikinci el dairelerde çok sayıda seçenek ve pazarlık fırsatı mevcut. Sıfır konutlarda ise inşaat firmalarının sunduğu uzun vadeli ödeme ve düşük peşinatlı satış kampanyaları önemli avantajlar sunuyor. Yeni bir binada oturmak isteyenler için bu projeler çekici olabilir. Genel olarak tek bir konut tipi herkes için ideal olmayabilir. Yatırım açısından 1+1 daireler cazip, aile yaşamı ve geniş kiracı kitlesi için 2+1 daireler, pazarlık fırsatı için ikinci el konutlar, uzun vadeli ve düşük ödemeli projeler için ise sıfır konutlar değerlendirilebilir.''
İSTANBUL'A YAKIN KAFA KAFAYA FIRSATLAR
İstanbul gibi büyük şehirlerde konut fiyatları birçok kişi için ulaşılmaz bir hâle geldi. İstanbul'a yakın makul fiyatlı ilçeler neresidir?
''İstanbul'da konut fiyatları çoğu insan için gerçek anlamda temin edilmesi zor bir seviyeye ulaştı. Ancak, İstanbul'un çevresinde ve bu bölgeye ulaşımı olan yerlerde hala uygun fiyatlı konut seçenekleri mevcut. İstanbul'un içinde Silivri, Şile, Çatalca ve Beylikdüzü gibi ilçelerde merkezden daha makul fiyatlı konutlar bulunabilir. İstanbul’a yakın olan şehir ve bölgeler arasında Yalova, Çorlu, Kocaeli, Sapanca, Tekirdağ, Gemlik ve Mudanya değerlendirilebilir. Bu bölgelerde aynı bütçelerle İstanbul merkezine göre daha büyük, daha yeni ve daha kaliteli konut almak mümkündür. Hem oturum hem de yatırım amacıyla iyi alternatifler söz konusudur. Ancak, yalnızca konutun uygun fiyatlı olması yeterli değildir. Ulaşım imkânları, iş yerine olan mesafe, sağlık ve eğitim araçları, bölgenin gelişim potansiyeli ve deprem riski gibi diğer unsurlar da dikkate alınmalıdır. İstanbul’a yakın bölgelerden konut alırken, günlük ulaşım masrafları ve süreleri de göz önünde bulundurulmalıdır. Uygun fiyatlı görünen bir konut, ulaşımın zor ve maliyetli olması durumunda uzun vadede avantajını kaybedebilir. Doğru konum, sağlam yapı ve uygun fiyatın birleştiği noktada, İstanbul'un çevresindeki bu bölgeler ev sahibi olmak isteyenler ve yatırımcılar için önemli fırsatlar sunabilir.''
